Η Γραμματή  Μπακλατσή, έμπειρη Τοπογράφος- Πολεοδόμος  Μηχανικός, με ολοκληρωμένη εισήγηση 21 σημείων φωτίζει  όλα όσα πρέπει να μάθουν οι πολίτες και να διορθώσουν οι πολιτικοί για το παρόν και το μέλλον των 10.000 οικισμών της χώρας.

Ολόκληρη η εισήγηση της Γραμματής Μπακλατσή για το ΠΔ νέας οριοθέτησης της οικισμών

Ολόκληρη η εισήγησή της με θέμα «Οι επιπτώσεις του νέου Προεδρικού Διατάγματος  129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025), για την οριοθέτηση οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων» έχει ως εξής:

Ποια οικόπεδα θεωρούνται πλέον άρτια και οικοδομήσιμα; Tι πρέπει να προσέξουν οι πολίτες;

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως το Προεδρικό Διάταγμα με τίτλο «Καθορισμός κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης» (ΦΕΚ Δ΄194/15.04.2025).Το συγκεκριμένο Π.Δ. αφορά στον καθορισμό των κριτηρίων, του τρόπου και των διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της χώρας που φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς οικισμοί, σε απογραφή προ του έτους 1983 με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, και οι οποίοι εξακολουθούν, κατά την εκάστοτε τελευταία απογραφή, να έχουν πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών.

Το θέμα έχει πάρει  μεγάλες διαστάσεις   και  έχει προκαλέσει και πολιτική αντιπαράθεση. Άλλοι λένε ότι  καταστρέφονται χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες γης και άλλοι  λένε ότι με το Π.Δ. δίνεται λύση στην αβεβαιότητα χρόνων  για τα όρια οικισμών .

Το σίγουρο είναι  ένα: ότι οι πολίτες δεν μπορούν να  ερμηνεύσουν την πολεοδομική  νομοθεσία, η οποία τα τελευταία  μάλιστα χρόνια, έχει εξελιχθεί σε γρίφο με την  μόνιμη διαφωνία Πολιτείας και ΣτΕ  σε ζητήματα δόμησης  τόσο εντός , όσο και εκτός πόλεων και οικισμών.

Υπάρχει μια ανασφάλεια πολεοδομικού δικαίου  και θα πρέπει το αρμόδιο υπουργείο άμεσα να  προχωρήσει στην  αποσαφήνιση των περιοχών που διατηρούν οικοδομησιμότητα.

Ποιες είναι οι σημαντικές πολεοδομικές  αλλαγές  που φέρνει το νέο Π.Δ;

Με βάση το νέο Π.Δ.  γίνεται  επαναοριοθέτηση (ως διαπιστωτική πράξη) των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν  τα όρια οικισμών όπως αυτά ορίστηκαν  από τους Νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983).  Επομένως  ως όρια οικισμού αναγνωρίζονται μόνο όσα τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983. Αυτό σημαίνει ότι  τα όρια συρρικνώνονται και πολλές περιοχές που αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα χάνουν πλέον το δικαίωμα δόμησης. Πολλά οικόπεδα —ιδίως όσα είναι μικρότερα από 2 στρέμματα ή δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο — καθίστανται μη οικοδομήσιμα.

Επίσης  μετά την οριοθέτηση πρέπει σε σύντομο χρονικό διάστημα να ακολουθήσει η δια Π.Δ. έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή του σχεδίου πόλεως του οικισμού, σύμφωνα με τις οικείες για κάθε κατηγορία οικισμών διατάξεις.

Ποιες είναι οι επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες;

Η εφαρμογή του ΠΔ 129/2025 έχει άμεσες και έμμεσες επιπτώσεις για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων:

♦ Οικόπεδα που βρίσκονται «οριακά» εκτός των νέων οριοθετήσεων χάνουν τη δυνατότητα δόμησης μέχρι να καθοριστούν πλήρως τα νέα όρια ή να ενταχθούν σε ρυμοτομικό σχέδιο.

♦ Η αγοραπωλησία τέτοιων οικοπέδων καθίσταται δυσχερής, καθώς δεν υπάρχει σαφής πρόβλεψη για το αν και πότε θα αποκτήσουν ξανά οικοδομησιμότητα.

♦ Καθυστέρηση σε επενδύσεις ή έργα κατοικιών/τουριστικών εγκαταστάσεων που είχαν βασιστεί σε παλαιότερα αποδεκτά όρια ή γνωμοδοτήσεις.

Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων θίγονται από την εφαρμογή του νέου Π.Δ;

Τρεις είναι οι μεγάλες κατηγορίες θιγόμενων:

α) Οι πρώτοι είναι όσοι έχουν χτίσει μέσα σε ακίνητα που θα πάψουν να λογίζονται ως εντός οικισμού. Παρά το γεγονός ότι, από το αρμόδιο υπουργείο διαρρέεται ότι δεν θα θιγεί η νομιμότητα των οικοδομικών τους αδειών, εν τούτοις ουδεμία πρόβλεψη φαίνεται να υπάρχει και είναι πιθανό να καταστούν έρμαια κάθε καταγγελίας.

β) Οι δεύτεροι είναι όσοι δεν πρόλαβαν να χτίσουν και τώρα  χάνει την οικοδομησιμότητα του  το ακίνητο τους.

γ)   Οι  τρίτη κατηγορία είναι οι πολίτες που δεν έχουν σήμερα χρήματα  για να βγάλουν  μέσα στα επόμενα δύο χρόνια οικοδομική άδεια και να  κατοχυρώσουν το δικαίωμα δόμησης που έχουν μέχρι την έκδοση Π.Δ. του  Τ.Π.Σ, όπως λέει το ΥΠΕΝ

Σε τι βαθμό επηρεάζει το νέο Π.Δ. την κοινωνία μας;

♦ 92% των οικισμών της χώρας είναι κάτω των 2.000 κατοίκων.

♦ 80% των οικοπέδων απειλούνται με αποχαρακτηρισμό.

♦ Εκτιμάται ότι θα είναι πάνω από 100 δισ. ευρώ η απώλεια της εμπορικής αξίας των ακινήτων.

♦ 500 οικοδομικές άδειες, που εκδόθηκαν το 2024 σε αυτούς τους οικισμούς, βρίσκονται στον αέρα.

 Η μη έκδοση οικοδομικών αδειών σε χιλιάδες οικόπεδα που έως τώρα θεωρούνταν οικοδομήσιμα, η πτώση στις τιμές, η αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες και επενδυτές, αλλά και η επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, συνθέτουν μία εικόνα στασιμότητας και ανησυχίας.

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, για τους πρώτες μήνες του 2025, είναι αποκαλυπτικά:

♦ 17,3% μείωση στις οικοδομικές άδειες,

♦ 37,2% μείωση στην επιφάνεια,

♦ 38,4% μείωση στον όγκο της οικοδομικής δραστηριότητας».

 Τι σημαίνει αυτό για τους μικρούς οικισμούς;

Η χώρα μας διαθέτει πάνω από 10000 οικισμούς, πολλοί εκ των οποίων αναπτύχθηκαν σταδιακά μέσα στις τελευταίες δεκαετίες, κυρίως λόγω οικογενειακής επιστροφής, εξοχικών κατοικιών ή τοπικών επενδύσεων. Οικογένειες που είχαν επενδύσει σε μικρά οικόπεδα, είτε για μόνιμη κατοικία είτε για τουριστική αξιοποίηση, βρίσκονται πλέον μπροστά σε ένα νέο, ασφυκτικό καθεστώς δόμησης.

Οι περιορισμοί που τίθενται εφαρμόζοντας αυστηρά ιστορικά κριτήρια και περιορίζοντας τα όρια των οικισμών σε αυτά που είχαν διαμορφωθεί έως το 1983, αγγίζουν τη ραχοκοκαλιά της ανάπτυξης αυτών των μικρών ορεινών και παραλιακών οικισμών που στηρίζεται στην μικροϊδιοκτησία. Ολόκληρες περιοχές  πού βρίσκονταν εντός οικισμού θα μείνουν πλέον  εκτός οικοδομήσιμου σχεδιασμού, με συνέπεια την απαξίωση περιουσιών και την αποθάρρυνση κάθε σκέψης για επιστροφή ή επένδυση σε μικρούς οικισμούς.

Το ΠΔ εισάγει τρεις ζώνες (εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων) και περιορίζει δραστικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις στους μικρούς οικισμούς: επιτρέπονται κατοικία, βασικές κοινωνικές και υγειονομικές δομές, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες και εγκαταστάσεις του αγροτικού τομέα.

Συνέπεια όλων αυτών θα είναι, άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα που για 42 χρόνια βρίσκονται εντός οικισμού, να τίθενται ξαφνικά, με την εφαρμογή του νέου Π.Δ., εκτός οικισμού και να καθίστανται μη άρτια και μη οικοδομήσιμα αγροτεμάχια.

Πρόκειται για ένα αιφνιδιαστικό κοινωνικό ζήτημα πρωτοφανούς διάστασης

Ποιες είναι οι τρεις ζώνες  των οικισμών που θα δομούνται  και ποια «κόβονται»;

Α Ζώνη: Το εσώτερο – συνεκτικό τμήμα του οικισμού, που είχε δημιουργηθεί προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας). Για τον καθορισμό του θα χρησιμοποιηθούν αεροφωτογραφίες του 1939 ή 1945.

Β Ζώνη: Το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των ετών 1923 και του 1983.

Β1 Ζώνη: Το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983.

♦ Σημειώνεται ότι υπάρχει και η Ζώνη Γ, που  αναφερόταν στο προηγούμενο σχέδιο του Π.Δ. και θα περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού με απόφαση Νομάρχη,  η οποία όμως  αφαιρέθηκε έπειτα από απόφαση του Σ.τ.Ε.

♦ Επομένως δεν συμπεριλαμβάνονται  στα όρια των οικισμών  οι περιοχές που είχαν εντάξει οι νομάρχες, παρότι πολλές από αυτές έχουν δομηθεί.

♦ Οι διατάξεις του Π.Δ. 194/2025 δεν κάνουν καμία πρόβλεψη για τους οικισμούς μετά το 1983.

Τι είναι συνεκτικό, τι διάσπαρτο και τι αραιοδομημένο τμήμα σε έναν οικισμό, για να δω τι γίνεται με το οικόπεδο μου;

Σε ένα οικιστικό σύνολο που αναφέρεται  σε απογραφή προ της 14.03.1983 με πληθυσμό έως και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους υπάρχουν τα εξής τμήματα :

α)Συνεκτικό τμήμα οικισμού: νοείται το τμήμα που αποτελείται από δέκα (10) τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο (2) απόσταση έως σαράντα (40) μέτρων (μ.).

β) Διάσπαρτο τμήμα οικισμού: νοείται το τμήμα που αποτελείται από δέκα (10) τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο (2) απόσταση έως ογδόντα (80) μ.

γ) Αραιοδομημένο τμήμα οικισμού: ορίζεται το τμήμα αραιότερης δόμησης, το οποίο συνέχεται με το συνεκτικό ή και το διάσπαρτο τμήμα, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους και συναποτελεί, με το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα του οικισμού, τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του.

Πως θα καταλάβω αν βρίσκομαι εντός οικισμού;

Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε έναν  μηχανικό  ο  οποίος για τον συγκεκριμένο οικισμό που βρίσκεται το ακίνητο σας  θα βρει  και θα συνεκτιμήσει τα εξής στοιχεία :

α)  αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στο 1923, εφόσον υφίστανται, άλλως ιστορικοί ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945-1960,

β) τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού (ΓΥΣ) σε κλίμακα 1:5.000

γ) επικουρικά, τίτλοι ιδιοκτησίας μαζί με λοιπά στοιχεία.

δ) παλιότερες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καταχωρισμένες στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ) ή άλλων συναρμοδίων Υπηρεσιών, καθώς και οποιαδήποτε διαπιστωτική πράξη σχετική με το όριο του οικισμού,

ε) αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στην 14.03.1983 καθώς και άλλο  χαρτογραφικό υλικό .στ) κάθε σχετική προγενέστερη διοικητική πράξη, γνωμοδοτήσεις και έγγραφα στοιχεία των αρμόδιων Υπηρεσιών.

Με βάση  παραπάνω στοιχεία και τις αεροφωτογραφίες  ο μηχανικός θα γνωμοδοτήσει  αν το ακίνητο σας  βρίσκεται  μέσα στο συνεκτικό , διάσπαρτο ή  αεροδομημένο τμήμα  του οικισμού και αν αλλάζει η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητά του  καθώς επίσης  αν  βρίσκεται πλέον  εκτός σχεδίου .

Πότε θα ισχύσει το ΠΔ;

Το ΠΔ δίνει οδηγίες στους μελετητές των ΤΠΣ. Όταν αυτά ολοκληρωθούν και εκδοθούν για κάθε οικισμό ξεχωριστό ΠΔ τότε θα ισχύσουν οι νέοι όροι δόμησης, δηλαδή σε 2-3 χρόνια.

Άρα, για 2-3 χρόνια ο καθένας βγάζει άδεια τώρα και μπορεί να χτίσει με τα παλιά όρια, εκτός αν προσφύγει κάποιος στο ΣτΕ και τα ακυρώσει όπως αυτά στο Πήλιο και το Ρέθυμνο, διότι θα βασίζονται σε οριοθετημένους οικισμούς με απόφαση νομάρχη (προδικασμένο).

Τι ισχύει για όσους έχουν βγάλει νόμιμη οικοδομική άδεια και έκτισαν και τώρα θεωρούνται εκτός οικισμού;

Όσοι  πολίτες έχουν ήδη χτίσει, σε τέτοιες περιοχές δεν θα έχουν καμία συνέπεια.

Υπάρχουν όμως και πολλοί άλλοι, που έχουν ιδιόκτητα οικόπεδα στις παραπάνω περιοχές, χωρίς να έχουν ακόμη χτίσει και ανησυχούν ότι, πολλά από αυτά κινδυνεύουν να γίνουν ξαφνικά αγροτεμάχια, ε νώ πλήρωναν τόσα χρόνια φόρους ΕΝΦΙΑ κτλ.  .

Ειδικά όσοι αγόρασαν τέτοια οικόπεδα με την προοπτική της οικοδόμησης και σήμερα είναι αδόμητα ,  διατρέχουν κίνδυνο άμεσης οικονομικής ζημίας.

Είναι τελικά το νέο Π.Δ. ένα βήμα για την πολεοδομική τάξη ή μια παγίδα για την περιουσία;

Το ΠΔ 129/2025 αποτελεί σημαντικό βήμα για την αποσαφήνιση των ορίων μικρών οικισμών και τον περιορισμό της άναρχης δόμησης. Ωστόσο, η ταχύτητα και ο τρόπος εφαρμογής του δεν καλύπτει τις ανάγκες της ελληνικής κοινωνίας και της πραγματικότητας των οικισμών.

Χωρίς μεταβατικές διατάξεις και χωρίς υποστήριξη των ΟΤΑ για την κατάρτιση φακέλων, κινδυνεύουν να τεθούν χιλιάδες ιδιοκτησίες “στον πάγο”, οδηγώντας σε:

♦ Πτώση τιμών γης,

♦ Απώλεια ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων επί της ουσίας,

♦ Ακινητοποίηση της τοπικής οικονομικής δραστηριότητας.

Ποιος ο ρόλος τη Τοπικής Αυτοδιοίκησης;

Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025), οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην εφαρμογή του νέου πλαισίου για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923. Αν δεν κινηθούν έγκαιρα, πολλές ιδιοκτησίες κατοίκων τους κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν αδόμητες.

Επίσης σημαντικό είναι ότι αν και το Π.Δ. αναμένεται να επηρεάσει το δικαίωμα δόμησης χιλιάδων ιδιοκτητών, η δημόσια διαβούλευση προβλέπεται να γίνει στο τέλος της διαδικασίας, γεγονός που προκαλεί έντονη ανησυχία για τη δυνατότητα πραγματικής συμμετοχής των πολιτών της τοπικής αυτοδιοίκησης  και των επιστημονικών φορέων. Η διαδικασία αυτή δεν φαίνεται να λαμβάνει υπόψη τις επικείμενες εξελίξεις και τις ανάγκες της κοινωνίας, αφήνοντας τις τοπικές κοινωνίες  και τους φορείς σε αδυναμία να διατυπώσουν τις απόψεις τους πριν την οριστική εφαρμογή του Προεδρικού Διατάγματος.

Λύνει το πρόβλημα η πρόταση που εξετάζει το ΥΠΕΝ;

Δεδομένου του τεράστιου προβλήματος που έχει δημιουργηθεί, το υπουργείο εξετάζει ήδη μία λύση η οποία κινείται στα όρια μεταξύ εντός και εκτός σχεδίου. Το σχέδιο αφορά την οργάνωση αυτών των περιοικιστικών ζωνών σε ΠΕΧ (Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων), καθώς το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα εισαγωγής χρήσεων γης. Επομένως θα πρέπει  να προσδιοριστεί και με νομοθετική ρύθμιση η αρτιότητα προκειμένου μια έκταση να είναι οικοδομήσιμη. Σύμφωνα με  πληροφορίες το Υπουργείο,  η αρτιότητα εξετάζεται να κυμαίνεται μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων  με την προϋπόθεση  να έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο  τουλάχιστον 10 μέτρα, όπως είναι και στους κατά κανόνα όρους δόμησης εντός οικισμού.

Δεν μπορεί να είναι ΠΕΧ γιατί οι περιοχές αυτές είναι μη πολεδομούμενες περιοχές. Είναι για την προστασία της περαστικής ζώνης που έχει αγροτική χρήση και δέχεται πιέσεις.

Προτείνεται τωρα διαβαζουμε εντός των ΠΕΧ το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο θα καθορίζει τις νέες Περιοικιστικές Ζώνες (ΠΟΖ). Βασική προϋπόθεση βέβαια θα είναι να εγκριθούν από το ΣτΕ στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Τι θα επιτρέπεται στις Περιοικιστικές Ζώνες

Οι Περιοικιστικές Ζώνες θα είναι ζώνες που θα αποτελούν συνέχεια των ορίων των οικισμών, σε απόσταση που υπολογίζεται ότι δεν θα υπερβαίνει τα 500 μέτρα. Οι περιοχές αυτές θα συγκροτούν ιδιαίτερες ενότητες βάσει των φυσικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους και θα λειτουργούν ως ενδιάμεσες ζώνες μεταξύ της εντός των ορίων της οικιστικής περιοχής και της εκτός σχεδίου περιοχής.

Τα ερωτήματα  που τίθενται

♦ Μήπως οδηγούμαστε πάλι σε διάσπαρτη δόμηση και στις παρεκκλίσεις που το ίδιο υπουργείο κατήργησε με νόμο 4759/2020; ( γνωστό ως νόμο της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης !!!) και σήμερα αναζητά μια παρέκκλιση (μια νομοθετική ρύθμιση όπως το ίδιο λέει) για τις ιδιοκτησίες που  ήταν εντός οικισμού και θα περάσουν στο καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης ;

♦ Είναι καλύτερο να έχουμε διάσπαρτη δόμηση και σπατάλη αγροτικού χώρου και επιπλέον υποδομές από το να έχουμε έναν ευδιάκριτο και με συνοχή οικισμό με οργανωμένες υποδομές;

♦Ή μήπως θέλουμε να προκρίνουμε ως μοντέλο ανάπτυξης ιδιωτική πολεοδόμηση ;

Σημειώνεται ότι, με την κατάργηση των παρεκκλίσεων της εκτός σχεδίου δόμησης με τον Ν 4759/2020 (η οποία είχε προαναγγελθεί χρόνια πριν και εφαρμόστηκε με απόλυτο τρόπο μη αφήνοντας εν ισχύ καμία παρέκκλιση), το Ελληνικό Δημόσιο κατεύθυνε τους πολίτες να επενδύσουν σε ακίνητα εντός σχεδίων πόλης και οικισμών, τους οποίους τώρα (μετά από 4 δεκαετίες) συρρικνώνει, απαξιώνοντας περιουσίες και αφαιρώντας την δυνατότητα δόμησης των κατοίκων στα χωριά τους.

Μπορεί να είναι στο 1 στρέμμα η αρτιότητα; 

Όχι δεν μπορεί να ισχύσει η αρτιότητα του ενός στρέμματος εντός της περιοχής « Γ ΖΏΝΗΣ»,  διότι είναι πάγια νομολογία ότι δεν μπορούν να ισχύουν  πιο ευνοϊκά τα όρια από αυτά που ισχύουν για τα  ακίνητα εντός οικισμών.

Άρα σε κάθε περίπτωση οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων και χωρίς πρόσωπο 10 μέτρων σε δρόμο, φαίνεται ότι χάνουν οριστικά την οικοδομησιότητά τους.

Να γίνουν πολεοδομήσεις προτείνει το ΣτΕ

Οι περιοχές επέκτασης πράγματι θα πάνε για πολεοδόμηση

♦ Πότε όμως θα γίνουν; σε 20 με 30 χρόνια !!!

♦ Με ποια χρήματα;

♦ Από ποια αυτοδιοίκηση; Αυτή που δεν θέλει να θίξει τους ψηφοφόρους της;

♦ Και το κυριότερο γνωρίζει το ΣτΕ ότι με τα σταθερότυπα που  θεσμοθέτησε για πρώτη φορά το ΥΠΕΝ  για τα ΤΠΣ είναι αδύνατον στο 95% των οικισμών να έχουμε επεκτάσεις; Τα πληθυσμιακά στοιχεία  του 2021 δείχνουν μείωση του πληθυσμού και δεν μπορούν οι μελετητές των Τ.Π.Σ. να προτείνουν επεκτάσεις

Η ρύθμιση που εξετάζεται  για τους μικρούς οικισμούς

♦ Πώς μπορούν να διαχωριστούν οι πραγματικά μικροί οικισμοί από εκείνους που τον χειμώνα ερημώνουν και τον υπόλοιπο χρόνο πλημμυρίζουν στους τουρίστες; Γιατί  εκτός από τα επίσημα δημογραφικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δεν υπάρχουν στοιχεία από παρόχους ρεύματος ή ύδατος, ώστε να διαπιστωθεί το αληθινό μέγεθος του πληθυσμού  μέσω της κατανάλωσης.

♦ Όλοι οι οικισμοί δεν είναι ίδιοι και δεν υπάρχουν οι ίδιες ανάγκες. Ο κάθε οικισμός έχει τα δικά του ιστορικά, γεωγραφικά, χωροταξικά δεδομένα, έχει άλλη διάρθρωση στο χώρο. Γιατί απαιτείται ένας κάθετος και ισοπεδωτικός σχεδιασμός; Έπρεπε να δίνεται η δυνατότητα στους πολεοδόμους να κρίνουν κατά περίπτωση και με  επιστημονική τεκμηρίωση.

Τι ισχύει με τους αναγνωρισμένους δρόμους;

Η λύση της αρτιότητας με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο δεν είναι άμεση δεδομένου ότι ακόμα δεν έχουν υπογράψει οι ανάδοχοι τις 22 συμβάσεις που αφορούν την ηπειρωτική χώρα «εκπόνηση μελέτης καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας, ανά Δημοτική Ενότητα (ΔΕ) στις περιοχές εκτός ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, εκτός των ορίων των οικισμών των νομίμως υφιστάμενων προ του έτους 1923 και των οικισμών μέχρι 2000 κατοίκους». Αρα παμε για ΦΕΚ μετά από δύο με τρία  χρόνια.

Δείτε ποιες είναι οι 22 μελέτες:

1. Έβρου – Ροδόπης, προϋπολογισμού 6.625.689,01 ευρώ για καταγραφή 16.675 χλμ.
2. Δράμας – Καβάλας – Ξάνθης, προϋπολογισμού 5.749.662,25 ευρώ για 14.597 χλμ.
3. Περιφέρειας Αττικής, προϋπολογισμού 4.568.642,67 ευρώ για 11.893 χλμ.
4. Αιτωλοακαρνανίας, προϋπολογισμού 5.287.343,33 ευρώ για 13.531 χλμ.
5. Αχαΐας – Ηλείας, προϋπολογισμού 8.239.317,09 ευρώ για 20.476 χλμ.
6. Καστοριάς – Γρεβενών – Φλώρινας – Κοζάνης, προϋπολογισμού 7.919.342,11 ευρώ για 19.528 χλμ.
7. Ιωαννίνων, προϋπολογισμού 4.299.960,66 ευρώ για 10.880 χλμ.
8. Άρτας – Πρέβεζας – Θεσπρωτίας, προϋπολογισμού 5.228.041,31 ευρώ για 13.386 χλμ.
9. Καρδίτσας – Τρικάλων, προϋπολογισμού 6.283.519,00 ευρώ για 15.794 χλμ.
10. Λάρισας – Μαγνησίας, προϋπολογισμού 8.143.676,83 ευρώ για 20.170 χλμ.
11. Κιλκίς – Σερρών, προϋπολογισμού 5.801.321,34 ευρώ για 14.639 χλμ.
12. Θεσσαλονίκης, προϋπολογισμού 4.255.576,97 ευρώ για 10.844 χλμ.
13. Χαλκιδικής, προϋπολογισμού 3.249.562,05 ευρώ για 9.103,46 χλμ.
14. Ημαθίας – Πέλλας – Πιερίας, προϋπολογισμού 6.159.218,11 ευρώ για 15.607 χλμ.
15. Ηρακλείου – Λασιθίου, προϋπολογισμού 5.448.517,72 ευρώ για 13.729 χλμ.
16. Ρεθύμνου – Χανίων, προϋπολογισμού 4.453.222,73 ευρώ για 11.438 χλμ.
17. Μεσσηνίας, προϋπολογισμού 4.015.452,17 ευρώ για 10.197 χλμ.
18. Αργολίδας – Κορινθίας, προϋπολογισμού 5.413.033,86 ευρώ για 13.770 χλμ.
19. Αρκαδίας – Λακωνίας, προϋπολογισμού 7.451.144,24 ευρώ για 18.667 χλμ.
20. Εύβοιας, προϋπολογισμού 4.731.059,93 ευρώ για 12.054 χλμ.
21. Φθιώτιδας, προϋπολογισμού 4.721.396,6 ευρώ για 12.092 χλμ.
22. Βοιωτίας – Ευρυτανίας – Φωκίδας, προϋπολογισμού 6.811.524,41 ευρώ για 17.243 χλμ.

Ποια είναι τα κριτήρια για την αναγνώριση των δρόμων;

-Εφόσον τα οδικά τμήματα ή οι οδοί δεν εμπίπτουν εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός οριοθετημένων οικισμών και δεν είναι χαρακτηρισμένες ως Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές οδοί, ή/και δεν είναι αναγνωρισμένες με διαπιστωτική πράξη, ως προϋφιστάμενες του 1923, τότε εξετάζεται περαιτέρω:

-Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες, όπως:

α) Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση,

β) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διανοιγμένη και διαμορφωμένη οδός,

γ) οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών), Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων, Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κ.λπ.)

δ) το δίκτυο δασικών οδών.

ε) Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας.

στ)Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και

ζ)Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977.

Ποιες αρτιότητες ισχύσουν με το νέο Π.Δ. για του οικισμούς;

Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

1. α) Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο 15 μ.

β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, π.χ.  ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν 500 τ.μ. και πρόσωπο 10 μ. .

2. Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:

α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος  π.δ. : ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

β) Κατά την 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν 300 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 π.δ. (Δ’401): ελάχιστο εμβαδόν 150 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο  σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.

Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.