Όλες οι απαντήσεις για το τι φέρνει, και τι κρύβεται στα ψιλά γράμματα και πίσω από τις γραμμές του νομοθετικού κειμένου για τους οικισμούς, που αποφασίστηκε στο Μέγαρο Μαξίμου. Ποιες ιδιοκτησίες χτίζουν, ποιες κόβονται και ποιες θα χρειαστεί να περιμένουν.

Ποιες αλλαγές στο ΠΔ 129/2025  φέρνει η νέα τροπολογία για τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων;

Το Π.Δ. 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194) προβλέπει  να γίνει  επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν  τα όρια οικισμών όπως αυτά ορίστηκαν  από τους Νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983).  Αυτό σημαίνει ότι  όλοι οι οικισμοί επιστρέφουν στα όρια του 1923 και έως του 1983 (14.03.1983) και καταργείται η λεγόμενη ζώνη Γ .

Με τη νέα ρύθμιση   δημιουργούνται δύο κατηγορίες οικισμών .

1^η κατηγορία: Αφορά τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους

2^η κατηγορία: Αφορά τους  οικισμούς από 701 έως 2000 κατοίκους

Τι ισχύει για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων;

Η ζώνη Γ μετονομάζεται σε  Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.)  η οποία βρίσκεται εντός οικισμού  κατόπιν εξέτασης και τεκμηρίωσης .

Ποια η διαφορά της ΖΑΟ  από τη ζώνη Β και Β1  στην αρτιότητα ;

♦ Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο  σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.

Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.

♦ Στη Ζώνη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από  500 τ.μ. έως  000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους  10 μ. σε κοινόχρηστη οδό.Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού.

♦ Επίσης στη Ζ.Α.Ο.   το κτίριο τοποθετείται κατ΄ ελάχιστον  σε απόσταση πέντε (5) μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού

♦ Για τη ΖΑΟ όπως και για τη ζώνη Β1 θα εξαιρεθούν  οι περιοχές  δασικές .  υψηλής παραγωγικότητας  κλπ  κριτήρια ( 13 κριτήρια )  που σημαίνει ότι  κατά βασει μπαίνει το δασαρχείο το οποίο θα πρέπει να  γνωμοδοτήσει .

Ποια οικόπεδα κερδίζουν από αυτήν τη ρύθμιση για τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους;

Κερδισμένοι εκτιμάται ότι θα είναι το 30%  των οικοπέδων κατά μέσο όρο  κι αυτό γιατί στα χωριά ο κλήρος είναι μικρός και σε μεγάλο ποσοστό που εκτιμάται στο 70% έχουν εμβαδό μικρότερο των 500 τ.μ. και άρα  θα είναι μη άρτια και οικοδομήσιμα.

Επίσης ένα ποσοστό οικοπέδων  δεν θα χτίζει γιατί δεν θα εκπληρώνει την προϋπόθεση του προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι πολλοί δεν θα κριθούν κοινόχρηστοι βάσει των προδιαγραφών.

Ένα άλλο θέμα είναι τα δασικά τμήματα, τα οποία  θα δημιουργήσουν θύλακες μέσα στους οικισμούς.

Με ποιο κριτήριο μπήκε το όριο των 700 κατοίκων;

Το κριτήριο προφανώς ακολούθησε τα στατιστικά στοιχεία, που δείχνουν ότι περίπου το 93% των οικισμών είναι κάτω των 700 κατοίκων. Σε κάθε περίπτωση όμως είναι αυθαίρετο , δεν έχει τεκμηρίωση και  επομένως είναι ευάλωτο σε πιθανές αμφισβητήσεις του,  και θα δημιουργήσει συγκρούσεις στην  τοπική κοινωνία του τύπου γιατί το δικό μου χωριό που έχει πχ 710 κατοίκους να μείνει έξω  από τη ρύθμιση .

Είναι επαρκής η απόσταση των 5 μέτρων  του κτιρίου από τον άξονα της οδού; 

Στις προδιαγραφές αναγνώρισης των οδών καταρχήν δεν υπάρχει  ελάχιστο πλάτος οδού . Συνήθως αυτοί οι δρόμοι έχουν ένα πλάτος 3, 5 με 4 μέτρα  για να περνά ένα αυτοκίνητο . Επομένως το κτίριο θα είναι σε απόσταση περίπου 3 μέτρα από το όριο της οδού, απόσταση που είναι μικρή για την ασφάλεια και τυχόν απαίτηση για διαπλάτυνση στο μέλλον.  Επειδή το θέμα της πρόσβασης είναι πολύ σημαντικό και σχετίζεται  και  με την εύκολη και απρόσκοπτη  διέλευση πυροσβεστικού , ασθενοφόρου κλπ. θα έπρεπε  ακόμα να εξετασθεί η  υποχρέωση παραχώρησης  έκτασης  εκατέρωθεν των  ακινήτων, ώστε να υπάρχει ένα απαιτούμενο πλάτος  δρόμου 6 μέτρων.  Στις εκτός σχεδίου περιοχές η τοποθέτηση του κτιρίου γίνεται στα 15 μέτρα από το όριο της οδού. Επομένως θα πρέπει   για τα συγκεκριμένα οικόπεδα  στη ζώνη ΖΑΟ  να είναι  το κτίσμα τουλάχιστον 5 μέτρα από το όριο της οδού.

Ποιο παραθυράκι αφήνει αλλά και ποιές δυσκολίες δημιουργούνται στην οικοδομησιμότητα των οικοπέδων, μέχρι την έγκριση του ΤΠΣ, στη ζώνη ΖΑΟ;

Οικόπεδα που εμπίπτουν στην ΖΑΟ , τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως κατά, μέχρι την έκδοση του  ΤΠΣ  με π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο 10 μ.  σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 5 μέτρων από τον άξονα αυτής.

Τι ισχύει για τους οικισμούς πάνω των  700 κατοίκων;

Η ζώνη Γ  καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) όπου  άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από  2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270), δηλαδή της εκτός σχεδίου δόμησης .

Τι αλλάζει πρακτικά;

Επί της ουσίας  στην  ΠΕΧ χτίζουμε όπως στην εκτός σχεδίου δόμηση με παρέκκλιση  στα 2000 τ.μ. εκτός του κανόνα  που είναι  τα  4000 τ.μ.

Τι είναι η ΠΕΧ ;

Ως  Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.

Ποια η διαφορά  ΖΑΟ και ΠΕΧ;

Η ΖΑΟ είναι οικιστική περιοχή εντός οικισμού   με ειδικούς όρους δόμησης και αρτιότητα που μπορεί να πολεοδομηθεί , ενώ η ΠΕΧ είναι περιοχή εκτός σχεδίου  με  τη διαφορά της αρτιότητας  που μπορεί να μειωθεί στα 2000 τ.μ. από τον κανόνα που είναι 4000 τ.μ. Επίσης το ΤΠΣ  θα καθορίσει και τους  επιιτρεπόμενους όρους και χρήσεις στην ΠΕΧ

Ποια  άλλη  εκκρεμότητα  υπάρχει;

Σύμφωνα με την τελευταία παράγραφο της τροπολογίας  «Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να εξειδικεύονται περαιτέρω οι ως άνω διατάξεις που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός  αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας  και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών της περ. β’»

Πράγματι η ζώνη ΠΕΧ  είναι περιοχή που προβλέπεται ως  πολεοδομικό εργαλείο στο άρθρο 10 του ν. 4759/2020 . Η Ζώνη  Ζ.Α.Ο. όμως είναι νέο εργαλείο και θα πρέπει να εξειδικευτεί.

Αυτό το θέμα γεννά δύο ζητήματα:

πρώτον: πότε θα είναι έτοιμο το ΥΠΕΝ για να βγει το Π. Δ, ώστε να προλάβουν  οι μελετητές των ΤΠΣ να ενσωματώσουν στις μελέτες τους,που βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο , τους νέους όρους και χρήσεις γης  της Ζ.Α.Ο; Και

δεύτερον: σε ποιο βαθμό και ποιους  θα επηρεάσουν οι νέοι  ειδικοί όροι ,  περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης που θα επιβληθούν;

# Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου, πολεοδόμου, μηχανικού