Δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβέρνησης το Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και καθορισμός χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης (ΦΕΚ Δ Ί94/15.04.2025).
Με βάση το νέο διάταγμα, ως όρια οικισμού αναγνωρίζονται μόνο όσα τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983. Αυτό σημαίνει ότι τα όρια συρρικνώνονται και πολλές περιοχές που αναπτύχθηκαν μεταγενέστερα χάνουν πλέον το δικαίωμα δόμησης. Πολλά οικόπεδα —ιδίως όσα είναι μικρότερα από 2 στρέμματα ή δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο— καθίστανται μη οικοδομήσιμα.
Επίσης μετά την οριοθέτηση πρέπει σε σύντομο χρονικό διάστημα να ακολουθήσει η δια Π.Δ. έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή του σχεδίου πόλεως του οικισμού σύμφωνα με τις οικείες για κάθε κατηγορία οικισμών διατάξεις.
Το ΠΔ εισάγει τρεις ζώνες (εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων) και περιορίζει δραστικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις στους μικρούς οικισμούς: επιτρέπονται κατοικία, βασικές κοινωνικές και υγειονομικές δομές, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες και εγκαταστάσεις του αγροτικού τομέα.
Ωστόσο, για προϋφιστάμενους του 1923 και παραδοσιακούς οικισμούς , όπως είναι οι οικισμοί του Πηλίου , προβλέπεται ξεχωριστή ρύθμιση μέχρι την ολοκλήρωση πολεοδομικών σχεδίων.

Ποιες είναι οι τρεις ζώνες των οικισμών που θα δομούνται και ποια «κόβονται»;
Α Ζώνη: Το εσώτερο — συνεκτικό τμήμα του οικισμού, που είχε δημιουργηθεί προ του 1923 (ιστορικός πυρήνας). Για τον καθορισμό του θα χρησιμοποιηθούν αεροφωτογραφίες του 1939 ή 1945.
Β Ζώνη: Το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των ετών 1923 και του 1983.
Β1 Ζώνη: Το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983.
– Σημειώνεται ότι υπάρχει και η Ζώνη Γ, που αναφερόταν στο προηγούμενο σχέδιο του Π .Δ. και θα περιλάμβανε tic περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού με απόφαση Νομάρχη, η οποία όμως αφαιρέθηκε έπειτα από απόφαση του Σ.τ.Ε.
-Επομένως δεν συμπεριλαμβάνονται στα όρια των οικισμών οι περιοχές που είχαν εντάξει οι νομάρχες, παρότι πολλές από αυτές έχουν δομηθεί.
Οι διατάξεις του Π.Δ. 194/2025 δεν κάνουν καμία πρόβλεψη νια τους οικισμούς μετά το 1983.
Τι ισχύει για όσους έχουν βγάλει νόμιμη οικοδομική άδεια και έκτισαν και τώρα θεωρούνται εκτός οικισμού;
Όσοι πολίτες έχουν ήδη χτίσει, σε τέτοιες περιοχές δεν θα έχουν καμία συνέπεια. Υπάρχουν όμως και πολλοί άλλοι, που έχουν ιδιόκτητα οικόπεδα στις παραπάνω περιοχές, χωρίς να έχουν ακόμη χτίσει και ανησυχούν ότι, πολλά από αυτά κινδυνεύουν να γίνουν ξαφνικά αγροτεμάχια, ενώ πλήρωναν τόσα χρόνια φόρους ΕΝΦΙΑ κτλ. . Ειδικά όσοι αγόρασαν τέτοια οικόπεδα με την προοπτική της οικοδόμησης και σήμερα είναι αδόμητα , διατρέχουν κίνδυνο άμεσης οικονομικής ζημίας, διότι το αρμόδιο υπουργείο δεν έχει ακόμα αποσαφηνίσει τους όρους και τις προϋποθέσεις για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα αυτών των οικοπέδων.
Ποια λύση προωθεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος;
Δεδομένου του τεράστιου προβλήματος που έχει δημιουργηθεί, το υπουργείο εξετάζει ήδη μία λύση η οποία κινείται στα όρια μεταξύ εντός και εκτός σχεδίου. Το σχέδιο αφορά την οργάνωση αυτών των περιοικιστικών ζωνών σε ΠΕΧ (Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων), καθώς το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα εισαγωγής χρήσεων γης. Επομένως θα πρέπει να προσδιοριστεί και με νομοθετική ρύθμιση η αρτιότητα προκειμένου μια έκταση να είναι οικοδομήσιμη. Σύμφωνα με πληροφορίες το Υπουργείο, η αρτιότητα εξετάζεται να κυμαίνεται μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων με την προϋπόθεση να έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Σε κάθε περίπτωση, όμως, οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων φαίνεται ότι χάνουν οριστικά την οικοδομησιότητά τους.
Ποιες αρτιότητες ισχύσουν με το νέο Π.Δ. για του οικισμούς;
Α. Στη Ζώνη Α του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:
1.α) Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν (2.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο 15 μ.
β) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών, π.χ. ορεινοί, ημιορεινοί, θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν ελάχιστο εμβαδόν 500 τ.μ. και πρόσωπο 10 μ. .
- Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγουμένης περίπτωσης, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:
α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος π.δ. : ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
β) Κατά την 13.03.1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 02.03.1981 π.δ.: ελάχιστο εμβαδόν 300 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
γ) Κατά την 25.07.1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19.07.1979 π.δ. (Δ’401): ελάχιστο εμβαδόν 150 τ.μ. και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.
Β. Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.
Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.
. Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού




