Όλες οι απαντήσεις για το τι φέρνει, και τι κρύβεται στα ψιλά γράμματα και πίσω από τις γραμμές του νομοθετικού κειμένου για τους οικισμούς, που αποφασίστηκε στο Μέγαρο Μαξίμου. Ποιες ιδιοκτησίες χτίζουν, ποιες κόβονται και ποιες θα χρειαστεί να περιμένουν.

Ποιες αλλαγές στο ΠΔ 129/2025  φέρνει η νέα τροπολογία για τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων;

Το Π.Δ. 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194) προβλέπει  να γίνει  επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν  τα όρια οικισμών όπως αυτά ορίστηκαν  από τους Νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983).  Αυτό σημαίνει ότι  όλοι οι οικισμοί επιστρέφουν στα όρια του 1923 και έως του 1983 (14.03.1983) και καταργείται η λεγόμενη ζώνη Γ .

Με τη νέα ρύθμιση   δημιουργούνται δύο κατηγορίες οικισμών .

1^η κατηγορία: Αφορά τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους

2^η κατηγορία: Αφορά τους  οικισμούς από 701 έως 2000 κατοίκους

Τι ισχύει για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων;

Η ζώνη Γ μετονομάζεται σε  Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.)  η οποία βρίσκεται εντός οικισμού  κατόπιν εξέτασης και τεκμηρίωσης .

Ποια η διαφορά της ΖΑΟ  από τη ζώνη Β και Β1  στην αρτιότητα ;

♦ Στις Ζώνες Β και Β1 του οικισμού καθορίζεται αρτιότητα ως εξής:

Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο  σε δρόμο 10 μ. Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση.

Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 04.11.2011, ημερομηνία δημοσίευσης του από 04.11.2011 π.δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μ. για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τ.μ. και 15 μ. για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 τ.μ.

♦ Στη Ζώνη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από  500 τ.μ. έως  000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους  10 μ. σε κοινόχρηστη οδό.Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού.

♦ Επίσης στη Ζ.Α.Ο.   το κτίριο τοποθετείται κατ΄ ελάχιστον  σε απόσταση πέντε (5) μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού

♦ Για τη ΖΑΟ όπως και για τη ζώνη Β1 θα εξαιρεθούν  οι περιοχές  δασικές .  υψηλής παραγωγικότητας  κλπ  κριτήρια ( 13 κριτήρια )  που σημαίνει ότι  κατά βασει μπαίνει το δασαρχείο το οποίο θα πρέπει να  γνωμοδοτήσει .

Ποια οικόπεδα κερδίζουν από αυτήν τη ρύθμιση για τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους;

Κερδισμένοι εκτιμάται ότι θα είναι το 30%  των οικοπέδων κατά μέσο όρο  κι αυτό γιατί στα χωριά ο κλήρος είναι μικρός και σε μεγάλο ποσοστό που εκτιμάται στο 70% έχουν εμβαδό μικρότερο των 500 τ.μ. και άρα  θα είναι μη άρτια και οικοδομήσιμα.

Επίσης ένα ποσοστό οικοπέδων  δεν θα χτίζει γιατί δεν θα εκπληρώνει την προϋπόθεση του προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι πολλοί δεν θα κριθούν κοινόχρηστοι βάσει των προδιαγραφών.

Ένα άλλο θέμα είναι τα δασικά τμήματα, τα οποία  θα δημιουργήσουν θύλακες μέσα στους οικισμούς.

Με ποιο κριτήριο μπήκε το όριο των 700 κατοίκων;

Το κριτήριο προφανώς ακολούθησε τα στατιστικά στοιχεία, που δείχνουν ότι περίπου το 93% των οικισμών είναι κάτω των 700 κατοίκων. Σε κάθε περίπτωση όμως είναι αυθαίρετο , δεν έχει τεκμηρίωση και  επομένως είναι ευάλωτο σε πιθανές αμφισβητήσεις του,  και θα δημιουργήσει συγκρούσεις στην  τοπική κοινωνία του τύπου γιατί το δικό μου χωριό που έχει πχ 710 κατοίκους να μείνει έξω  από τη ρύθμιση .

Είναι επαρκής η απόσταση των 5 μέτρων  του κτιρίου από τον άξονα της οδού; 

Στις προδιαγραφές αναγνώρισης των οδών καταρχήν δεν υπάρχει  ελάχιστο πλάτος οδού . Συνήθως αυτοί οι δρόμοι έχουν ένα πλάτος 3, 5 με 4 μέτρα  για να περνά ένα αυτοκίνητο . Επομένως το κτίριο θα είναι σε απόσταση περίπου 3 μέτρα από το όριο της οδού, απόσταση που είναι μικρή για την ασφάλεια και τυχόν απαίτηση για διαπλάτυνση στο μέλλον.  Επειδή το θέμα της πρόσβασης είναι πολύ σημαντικό και σχετίζεται  και  με την εύκολη και απρόσκοπτη  διέλευση πυροσβεστικού , ασθενοφόρου κλπ. θα έπρεπε  ακόμα να εξετασθεί η  υποχρέωση παραχώρησης  έκτασης  εκατέρωθεν των  ακινήτων, ώστε να υπάρχει ένα απαιτούμενο πλάτος  δρόμου 6 μέτρων.  Στις εκτός σχεδίου περιοχές η τοποθέτηση του κτιρίου γίνεται στα 15 μέτρα από το όριο της οδού. Επομένως θα πρέπει   για τα συγκεκριμένα οικόπεδα  στη ζώνη ΖΑΟ  να είναι  το κτίσμα τουλάχιστον 5 μέτρα από το όριο της οδού.

Ποιο παραθυράκι αφήνει αλλά και ποιές δυσκολίες δημιουργούνται στην οικοδομησιμότητα των οικοπέδων, μέχρι την έγκριση του ΤΠΣ, στη ζώνη ΖΑΟ;

Οικόπεδα που εμπίπτουν στην ΖΑΟ , τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως κατά, μέχρι την έκδοση του  ΤΠΣ  με π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο 10 μ.  σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον 5 μέτρων από τον άξονα αυτής.

Τι ισχύει για τους οικισμούς πάνω των  700 κατοίκων;

Η ζώνη Γ  καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) όπου  άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από  2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270), δηλαδή της εκτός σχεδίου δόμησης .

Τι αλλάζει πρακτικά;

Επί της ουσίας  στην  ΠΕΧ χτίζουμε όπως στην εκτός σχεδίου δόμηση με παρέκκλιση  στα 2000 τ.μ. εκτός του κανόνα  που είναι  τα  4000 τ.μ.

Τι είναι η ΠΕΧ ;

Ως  Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.

Ποια η διαφορά  ΖΑΟ και ΠΕΧ;

Η ΖΑΟ είναι οικιστική περιοχή εντός οικισμού   με ειδικούς όρους δόμησης και αρτιότητα που μπορεί να πολεοδομηθεί , ενώ η ΠΕΧ είναι περιοχή εκτός σχεδίου  με  τη διαφορά της αρτιότητας  που μπορεί να μειωθεί στα 2000 τ.μ. από τον κανόνα που είναι 4000 τ.μ. Επίσης το ΤΠΣ  θα καθορίσει και τους  επιιτρεπόμενους όρους και χρήσεις στην ΠΕΧ

Ποια  άλλη  εκκρεμότητα  υπάρχει;

Σύμφωνα με την τελευταία παράγραφο της τροπολογίας  «Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να εξειδικεύονται περαιτέρω οι ως άνω διατάξεις που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός  αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας  και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών της περ. β’»

Πράγματι η ζώνη ΠΕΧ  είναι περιοχή που προβλέπεται ως  πολεοδομικό εργαλείο στο άρθρο 10 του ν. 4759/2020 . Η Ζώνη  Ζ.Α.Ο. όμως είναι νέο εργαλείο και θα πρέπει να εξειδικευτεί.

Αυτό το θέμα γεννά δύο ζητήματα:

πρώτον: πότε θα είναι έτοιμο το ΥΠΕΝ για να βγει το Π. Δ, ώστε να προλάβουν  οι μελετητές των ΤΠΣ να ενσωματώσουν στις μελέτες τους,που βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο , τους νέους όρους και χρήσεις γης  της Ζ.Α.Ο; Και

δεύτερον: σε ποιο βαθμό και ποιους  θα επηρεάσουν οι νέοι  ειδικοί όροι ,  περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης που θα επιβληθούν;

# Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου, πολεοδόμου, μηχανικού

Σε κοινή ανακοίνωση οι “Πολίτες για την Προστασία των Βουνών της Αιτ/νιας”  και η Κίνηση “Όχι αιολικά στη Ναυπακτία” αναφέρουν τα ακόλουθα:

“Σε δημόσια διαβούλευση είχε τεθεί έως τις 29-5-2025 η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ) του Μικρού Υδροηλεκτρικού Έργου (ΜΥΗΕ) στην θέση «Ρωμιά», στο Μέγα Ρέμα (παραπόταμος του Μόρνου) της Ναυπακτίας, πλησίον του χωριού Τερψιθέα (https://eprm.ypen.gr/src/App/w2/11131).
Περιβαλλοντικός μελετητής του έργου ήταν-είναι ο κος Κ. Β, ο οποίος «τυγχάνει» να είναι και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου (!!!) της εταιρείας «Υδατόπτωση ΙΚΕ» η οποία αιτήθηκε την κατασκευή του έργου, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την αξιοπιστία της ΜΠΕ (Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων).

Επισημάνσεις για την ΜΠΕ του έργου:
Η μελέτη του έργου κρίνεται εντελώς ΑΠΑΡΑΔΕΚΤΗ καθώς συντάχθηκε με την μέθοδο “αντιγραφή-επικόλληση” από άλλες μελέτες αφού εντός αυτής γίνεται αναφορά σε άλλες περιοχές και συγκεκριμένα στην περιοχή της Καστοριάς (!!!) [σελ. 119 της ΜΠΕ]. Πέραν αυτού όμως οι ανακρίβειες-αστοχίες-ελλείψεις ολόκληρης της ΜΠΕ είναι πάρα πολλές.

Ενδεικτικές αυτών είναι:

– Mη ορθή εκτίμηση των συνεργιστικών σωρευτικών επιπτώσεων του έργου.

– Τα υδρολογικά δεδομένα στα οποία βασίζεται η ΜΠΕ αφορούν στοιχεία προ 30ετίας (!!!) με αποτέλεσμα να μην λαμβάνονται υπόψη οι μειωμένες βροχοπτώσεις και η έντονη λειψυδρία των τελευταίων ετών σε ολόκληρη την χώρα. Επίσης, δεν λαμβάνονται υπόψη οι επιπτώσεις του έργου ως προς το «στέγνωμα» του κάτω ρου του Μόρνου ειδικά κατά τους θερινούς μήνες λόγω της μερικής εκτροπής του για την υδροδότηση της Αθήνας.

– Οι αναφορές της ΜΠΕ στη χλωρίδα και την πανίδα της περιοχής αποτελούν προϊόν βιβλιογραφικής μελέτης, καθώς δεν γίνεται πουθενά λόγος για έρευνα πεδίου (πλην της ιχθυοπανίδας).

Οι γνωμοδοτήσεις των υπηρεσιών: Όπως ήταν αναμενόμενο, οι κάτωθι υπηρεσίες γνωμοδότησαν αρνητικά ως όφειλαν για μια τέτοια πρόχειρη και απαράδεκτη μελέτη, για τους εξής λόγους:

1. Η Περιφερειακή Επιτροπή Χωροταξίας και Περιβάλλοντος (ΠΕΧΩΠ) ΠΕ Αιτωλοακαρνανίας στις 28-5-2025 για τους λόγους που αναφέρονται στο σχετικό έγγραφο: https://drive.google.com/file/d/11nkmathMfYEhZKOTNvkK9TcV6ihiymP0/

2. Η Διεύθυνση Αγροτικής Οικονομίας & Κτηνιατρικής ΠΕ Αιτωλοακαρνανίας της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας στις 4-6-2025 για τους λόγους που αναφέρονται στο σχετικό έγγραφο: https://drive.google.com/file/d/1tDBkhZih1MtDybVSDSmvC6P4CypKuz3O/
3. Το Δασαρχείο Ναυπάκτου στις 17-6-2025 για τους λόγους που αναφέρονται στο σχετικό έγγραφο: https://drive.google.com/file/d/1gz3QfvtEKta-8lrRfgqg2q2XXjL-SAxs/

Αναμένεται και αρνητική γνωμοδότηση της Διεύθυνσης Δασών Αιτωλοακαρνανίας (η υπηρεσία δεν έχει γνωμοδοτήσει ακόμη), λόγω της αρνητικής γνωμοδότησης του Δασαρχείου Ναυπάκτου .

Ο ΕΚΒΙΑΣΜΟΣ κατά των υπηρεσιών & το ΘΡΑΣΟΣ του φορέα του έργου:
Μετά από όλα αυτά και έναν μετά την λήξη της διαβούλευσης, αναρτήθηκαν στην σελίδα της διαβούλευσης από τον φορέα του έργου και υπογεγραμμένα από τον κο. Β Κ. τρία (3) έγγραφα τα οποία σύμφωνα με το περιεχόμενό τους αποτελούν «αιτήσεις αναθεώρησης των κατ’ εσφαλμένο, αόριστο και αδικαιολόγητο τρόπο αρνητικών γνωμοδοτήσεων»(!!!).

Δηλαδή, ο φορέας του έργου απαιτεί από τις υπηρεσίες να ανακαλέσουν τις αρνητικές τους γνωμοδοτήσεις (άρα να μην κάνουν την δουλειά τους!), χωρίς κανένα δικαίωμα, όπως προκύπτει από το περιεχόμενο των εγγράφων. Πιο λαϊκά, «ζητάει τα ρέστα» από τις υπηρεσίες -των οποίων μάλιστα η γνωμοδότηση είναι καθοριστικής σημασίας για την αδειοδότηση ή μη ενός έργου-  έχοντας ο ίδιος φτιάξει στο πόδι μια μελέτη κυριολεκτικά «της πλάκας», η οποία δεν στέκει σε καμία περίπτωση (π.χ. αναφορά στην Π.Ε. Καστοριάς εντός αυτής & λοιπές προχειρότητες).

Όμως δεν σταματά μόνο εκεί. Αντιθέτως, εκφοβίζει – εκβιάζει – απειλεί τις υπηρεσίες πως αν δεν υποκύψουν στα αιτήματά του θα προβεί σε νομικές ενέργειες εναντίον τους !!! Με αυτή του την πράξη, ένας του ακόμη στόχος είναι να «φοβίσει» όχι μόνο τις τρεις αλλά και τις υπόλοιπες υπηρεσίες που δεν γνωμοδότησαν ακόμη, με σκοπό να γνωμοδοτήσουν εκείνες θετικά υπό τον φόβο ενός «μπαμπούλα».”

φωτο αρχείου